Как правильно выбрать квартиру: подробный гид для покупателей

Рассказываем, на что обратить внимание при выборе квартиры в новостройке и на вторичном рынке.

Покупка недвижимости — ответственный шаг. Прежде чем его сделать, хочется быть уверенным в том, что никаких неприятных сюрпризов не последует. Обращаются за помощью к риэлтору, но это не гарантирует отсутствие неприятностей. По закону, он только посредник, оказывающий определенные услуги. Поэтому лучше самостоятельно разобраться, как правильно выбрать квартиру при покупке. 

Все о выборе новой квартиры

—  — —  — 

Новостройка или вторичка

Это самое первое, что нужно определить. Жилье с первичного и вторичного рынка может значительно отличаться по качеству, уровню комфорта и цене. Надо хорошо понимать разницу и разбираться в плюсах и минусах обоих вариантов.

Новостройка

Эта категория объединяет жилье, которое покупают в строящемся доме. Стадия готовности может быть разной: от котлована до готового к сдаче объекта или уже готового к сдаче. Преимущество новостроек — привлекательная цена. Она значительно разнится в зависимости от степени готовности здания. На старте продаж цена квадратного метра минимальна. 

Чтобы минимизировать риски покупателя, с июля 2019 года действует схема приобретения недвижимости с использованием эскроу-счетов, где сосредоточены средства физического лица. По новым правилам, застройщик имеет право использовать только собственные средства или кредитные. Поэтому заключается трехсторонний договор на открытие эскроу-счета между банком, покупателем и застройщиком. 

Деньги на нем замораживаются до момента сдачи объекта. До этого времени банк финансирует строительство кредитными средствами. После ввода здания в эксплуатацию деньги переходят на счет компании-застройщика. Использование новой схемы удлиняет процесс оформления сделки в среднем на две недели, зато гарантирует сохранность средств физического лица. Как и раньше, заключить договор можно на любой стадии строительства.   

Перечислим основные критерии выбора квартиры в новостройке. Им уделяют особое внимание. 

На что обратить внимание при выборе

• Застройщик. От его добросовестности зависят сроки и качество строительства. Перед заключением договора обязателен сбор информации о компании. Хорошо, если есть возможность посетить уже построенные или сдающиеся дома, чтобы увидеть, насколько качественно ведутся работы. 
• Разрешительные документы. Застройщик предъявляет пакет документации. В него входят разрешение на проведение строительства, проектная декларация, другие договоры. Если он отказывается это делать, это повод усомниться в чистоте будущей сделки.
• Стадия строительства. Если спешить некуда, можно выбирать начальные этапы. Это выгоднее. При этом надо просчитать все риски и максимально обезопасить для себя сделку. 

Вторичка

Вторичное жилье покупается у собственника лично или через агентство. Оно может быть разным по состоянию, типу дома и другим характеристикам. Сюда же включают квартиры в зданиях, которые уже сданы какое-то время. Их продают застройщики. В отличие от первички, на вторичном рынке сделки осуществляются через заключение договора купли-продажи стандартного типа. 

Преимуществом вторички считается возможность ее осмотра и оценки. Поэтому надо знать, как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке. Важно грамотно оценить ее состояние, определить, какой потребуется ремонт, сколько денег придется в него вложить, или же ремонтные работы не понадобятся. Исходя из этого рассчитывают для себя полную стоимость. 

Чаще всего старый жилой фонд находится в районах с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью. Это плюсы. Но при этом вполне возможно, что уровень комфорта проживания будет ниже. Здесь часто встречается неудобная планировка, маленькая жилая площадь, лестничные клетки и подъезды не всегда ухожены. Многое зависит от дома и местоположения. Поэтому такой вариант надо очень тщательно выбирать. 

Важные критерии выбора квартиры

Перечислим основные моменты, определяющие выбор жилья.

1. Район проживания

При выборе района надо учесть несколько факторов.

• Уровень развития инфраструктуры. Наличие в шаговой доступности магазинов, поликлиник, школ, детских площадок очень важно, особенно для семей с детьми. Новые районы часто застраиваются комплексно, в этом случае все необходимое строится одновременно с жилыми домами.  
• Транспортная доступность. Наличие транспортных развязок, качество дорог и их загруженность — еще один важный момент. Владельцам автотранспорта рекомендуется приехать на место предполагаемого проживания и доехать оттуда до работы или до центра города. Это поможет оценить реальное положение дел. Но и в таком случае важна доступность общественного транспорта. Хорошо, если он ходит регулярно и есть достаточное количество маршрутов. В центральных районах с этим не бывает проблем. В строящихся могут быть затруднения.  
• Экологическая ситуация. Вблизи от дома не должно быть промышленных объектов, крупных котельных, полигонов бытовых отходов. Это неприемлемое соседство. Лучше, чтобы поблизости была зеленая зона, а движение транспорта — не самое активное.

2. Тип здания

Комфорт проживания во многом зависит от типа конструкции: кирпичной, панельной, монолитной. Разберем плюсы и минусы каждой.

• Кирпичные. Такие дома хорошо сохраняют тепло, прочные и долговечные. В них хорошая звукоизоляция, но могут возникнуть сложности с перепланировкой, поскольку большое количество стен — несущие. Технология строительства из кирпича дорогая, запрещена для высотных проектов, поэтому применяется сейчас реже. 
• Монолитные. Современная технология бесшовного строительства. Встречаются монолитно-кирпичные строения. Их общие преимущества — быстрое возведение, высокая энергоэффективность, большой выбор планировок. В монолитах чаще встречаются высокие потолки, двухуровневые помещения, террасы. Звукоизоляция недостаточно хороша. 
• Панельные дома. Современные «панельки» отличаются от советских предшественников. Они намного теплее, поскольку возводятся из утепленных блочных конструкций. Старые постройки чаще холодные, поскольку их швы продуваются. Это зависит от состояния дома, наличия ремонта. Во всех панельных зданиях плохая звукоизоляция, практически отсутствуют возможности перепланировки. Зато цена низкая.   

3. Этаж

Комфортность жилья в многоэтажках зависит от выбора этажа. Условно выделяют три группы этажности.

• Нижняя, этажи до 3-4. Здесь жильцам докучают звуки с улицы, особенно тем, кто живет на первых этажах. Их окна легко просматриваются с улицы, что тоже неприятно. Поэтому стоимость «квадрата» здесь ниже на 5-10%. Единственное преимущество — независимость от работы лифта. 
• Средняя, этажи с 4 до 10. Характерно отсутствие уличного шума, больше света, хороший вид из окна, поскольку обзор ничего не загораживает. Цена «квадрата» — самая высокая. Недостатком считается зависимость от функциональности лифта.   
• Верхняя, этажи выше 10. Желающих жить на высоких этажах привлекают красивые виды из окон, отсутствие шума улицы, чистота воздуха, поскольку все токсичные вещества опускаются ближе к земле. Из минусов надо отметить высокие риски при возникновении пожара и полную зависимость от работы лифта. 

Ниже всего цена обычно на жилье на первом и последнем этажах. Основная проблема первого — сырость и холод из подвальных помещений, что требует дополнительных вложений в изоляцию и утепление. Проживание под крышей потенциально опасно протечками, летом может быть жарко от нагревшейся кровли. 

Вне зависимости от этажности, есть особенности расположения, влияющие на комфорт проживания. Перечислим, какие квартиры лучше не покупать. 

• Около лестниц и лифтов. Здесь гарантирован шум и вибрация от лифтовой шахты.
• Угловые варианты. В комнатах будет холоднее, чем в остальной многоэтажке.
• С окнами, которые выходят на стоящие очень близко здания. В помещениях будет темно.

4. Стадия отделки

В новостройках предлагаются разные виды отделки, как и во вторичке. Наличие или отсутствие ремонта влияет на стоимость жилья. При этом надо заранее посчитать сумму на последующие отделочные работы, если он нужны, и приплюсовать ее к цене. Разберемся с возможными вариантами.

• Без отделки. Это «коробка» с установленной входной дверью и оконными блоками. Жить в ней до ремонта невозможно, зато стоимость минимальна.
• Черновая отделка. Потолок, пол и стены выровнены, проведены инженерные коммуникации, оформлены посадочные места под сантехнику. Установлены водосчетчики.
• Предчистовая. В дополнение к предыдущему варианту проложена электрическая проводка, есть выключатели и розетки. Сантехника полностью установлена. Формат whitebox предполагает поклейку обоев под покраску и монтаж всех межкомнатных дверей. 
• Чистовая. Финишная отделка всех поверхностей. Застройщик предлагает варианты оформления. Чаще это самые недорогие решения, но может быть иначе.

Иногда предлагается недвижимость с дизайнерской отделкой. В этом случае покупатель выбирает понравившийся дизайн-проект, который воплощается в жизнь. Это самое дорогое из возможных решений. 

Как проверить жилье перед покупкой

Всесторонняя проверка перед заключением сделки обязательна. Ее проводят поэтапно. Сначала изучают документацию, затем внимательно осматривают объект покупки. Лучше всего пригласить специалистов: юриста, строителя, риэлтора, которые помогут досконально проверить недвижимость. Разберем особенности проверки. 

Новостройка

Самым внимательным образом изучается необходимая документация. В электронной форме она размещена на сайте компании-застройщика. Должны быть документы об аренде или о праве собственности на земельный участок, разрешительная документация на строительство, строительная декларация.

Стоит ознакомиться с полным проектом застройки, где указаны объекты инфраструктуры, их характеристики, сроки ввода. Оригиналы документов должны предоставляться по запросу покупателя в офисе продаж. Визуальный осмотр квартиры на стадии покупки чаще всего невозможен. Поэтому следует тщательно выбирать добросовестную компанию. 

Вторичка

Самый важный момент — убедиться в добросовестности собственника. Сделать это не просто, поэтому желательно нанять опытного юриста, он проанализирует все предоставленные документы, грамотно оформит куплю-продажу. Обязательно ознакомление с оригиналами документации. Собственников может быть несколько, тогда с каждого требуется заверенное согласие. Уточняют отсутствие возможного возникновения прав на наследство, получают одобрение соцслужбы, если прописан ребенок.

Изучают домовую книгу или поквартирные карточки, чтобы никто не был прописан на момент покупки. Стоит убедиться в отсутствии долгов по коммуналке и любого обременения. Можно дополнительно застраховаться на случай потери прав собственности. Если возникнет страховой случай, компания будет самостоятельно решать все проблемы. 

Следующий этап — визуальный осмотр. Начинают его с фасада дома и прилегающей территории. Обращают внимание на чистоту и ухоженность подъезда и лифта. Последний должен быть в рабочем состоянии.  Внутри квартиры надо сверить реальную планировку и ту, что представлена в техпаспорте. Если они не совпадают, должно быть разрешение на перепланировку. Иначе не избежать проблем. 

Проверяется состояние всех поверхностей. Не должно быть плесени, трещин, водяных потеков. Изучается состояние инженерных коммуникаций, сантехники, вентиляционной системы. Желательно попросить выключить на время «звучащие» электроприборы, чтобы оценить звукопроницаемость перегородок и уровень уличного шума. Стоит проверить работу всех розеток и выключателей. 

В заключении желательно поговорить с соседями. Они не заинтересованы в продаже, поэтому помогут объективно оценить удобство проживания в этом районе и дворе. Много интересного можно узнать о доме и о намеченном к покупке жилье. Принимать окончательное решение надо только после анализа всей полученной информации.

• Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№137