Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Рассказываем обо всех нюансах, с которыми придется столкнуться при продаже и даем список действий, чтобы процесс сделки больше не казался непонятным.

Квартирный вопрос особенно важен для семей с детьми. Государство помогает его решить, предоставляя различные меры поддержки. Воспользовавшись ими, иногда бывает непонятно, как поступать при дальнейшем улучшении своих условий проживания. Разберем, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как это сделать правильно. 

Все о продаже квартиры с маткапиталом

—  —  —  —  —  

Запрещает ли закон продажу квартиры, купленную с использованием материнского капитала

Маткапитал предоставляется семьям как мера социальной поддержки. Выделяется он из государственного бюджета, поэтому расходоваться может только по назначению. А именно для улучшения условий проживания. Получивший такую господдержку обязан отчитаться в целевом использовании средств. За исполнением всех требований законодательства в этой области следят специалисты из опеки, прокуратуры и ПФР. 

Купленную с привлечением маткапитала недвижимость при необходимости можно продавать. Но обязательно соблюдается целый ряд ограничений и требований. Они составлены так, чтобы защитить интересы детей, не допустить ухудшения условий их проживания и предотвращения мошенничества, например, обналичивания средств. Таким образом, если все требования закона выполнены, жилье можно продавать.

Продаем по правилам: чек-лист необходимых действий

Чтобы не столкнуться с проблемами, при продаже надо точно выполнять все требования законодательства. Мы подготовили шпаргалку действий, как продать квартиру с материнским капиталом.

1. Выделение долей

ПФР выдает маткапитал с условием, что в течение полугода после его получения все члены семьи выделят доли в совместной собственности. Сроки действительны, если покупается уже построенное жилье. В случае, когда оно находится в стадии строительства или выдан ипотечный кредит, полугодовой срок отсчитывается с момента получения свидетельства собственника либо погашения ипотеки. 

Размеры долей не регламентируются законодательством. Но они должны быть выделены для каждого члена семьи. На практике обычно реализуется один из двух возможных вариантов: можно выделять равные части или разделить их пропорционально полученной сумме маткапитала. Если реализуется последний, надо учитывать, что по санитарным нормам на человека не может приходиться меньше 6 кв. м. 

2. Поиск новой квартиры

Все сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетних собственников, совершаются только с разрешения службы опеки. Оно не будет получено, если взамен продаваемого жилья младшие члены семьи не получат новое. Поэтому необходимо его подыскать. В идеальном варианте продажа и покупка совершаются одновременно или же проводится обмен. При выборе нового жилья нельзя ущемлять интересы несовершеннолетних, поэтому необходимо учесть несколько важных моментов.  

• Дети получат равные или большие части в стоимости недвижимости и в кв. метрах. 
• Кадастровая стоимость приобретаемой недвижимости выше, чем старой. Если нет, то в качестве компенсации размер детских долей увеличивают. 
• Покупаемая квартира должна быть комфортной и удобной не меньше, чем продаваемая. Условия проживания ребенка нельзя ухудшать. Это касается наличия отдельной комнаты, если она была, ее метража, комфортности и т.п.

Хорошо, если предполагается переезжать с окраины ближе к центру или из неблагополучного района в тот, где лучше развита инфраструктура. Служба попечительства с осторожностью относится к сделкам, потенциально нарушающим интересы ребенка. Например, количество собственников увеличится или предполагается привлечь ипотечные средства. Разрешение в таком случае получить намного сложнее или даже невозможно.  

3. Согласование со службой опеки

Получить такое разрешение надо обязательно. Без него невозможна государственная регистрация заключаемой сделки. Даже если обманом удастся ее совершить, это признается мошенничеством со всеми вытекающими последствиями, поскольку по закону отчуждение собственности ребенка проводится только с согласия органов попечительства. После того как дети становятся совершеннолетними, такое разрешение не требуется. 

Для получения согласования из опеки необходимо написать заявление, к которому прикладывается пакет документов. С их списком надо ознакомиться в отделе. Специалисты разъяснят, какие именно бумаги необходимы в каждом случае. Срок принятия решения составляет 15 дней. 

4. Совершение сделки

Оформление договора возможно только нотариусом. По закону заверить долевую собственность может только он. До процедуры необходимо убедиться в том, что будущая сделка юридически безопасна. Для этого проводится проверка пакета документации по покупаемой квартире. Сведения по недвижимости должны быть полностью достоверны. Проверить это можно разными способами. 

Достоверную информацию проще всего взять из базы Росреестра. Здесь необходимо запросить выписку из ЕГРН, сделать это можно на сайте или при личном посещении. Выписки могут содержать разную информацию: об истории продаж квартиры, ее текущей принадлежности, об обременениях и ограничениях и т.п. Важно получить полную достоверную информацию и правильно ее оценить, чтобы впоследствии совершаемая сделка не была признана недействительной. 

5. Извещение об исполнении условий выданного разрешения

После того как будет завершена государственная регистрация, органы опеки необходимо об этом известить. Для этого им представляется документ, подтверждающий выделение детских долей. Это договор купли-продажи и свежая выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права собственности. 

Особенности продажи жилья с маткапиталом, находящегося в ипотеке

Невыплаченная ипотека значительно усложняет продажу квартиры. Банки крайне неохотно разрешают их продавать. Они требуют погасить кредит, затем снимают с жилья обременение. После этого можно его продавать. Чаще всего продавец рассчитывает на то, что покупатель погасит остаток долга и выплатит остающуюся сумму. Если это возможно, то задержек не возникает. 

Но так бывает редко. Обычно покупатель рассчитывает оплатить покупку ипотечным кредитом. Банки же не дают средства на оплату собственности, приобретенную на маткапитал. Причина в повышенных рисках для банка-залогодержателя и покупателя. Если доли на детей были выделены неправильно или по какой-то причине совсем не выделялись, сделка оспаривается в судебном порядке. Причем срок давности для таких случаев значительно удлиняется. Он составляет три года с момента совершеннолетия пострадавшего ребенка. 

Таким образом, иск может быть подан даже через 12-15 лет. Признание договора недействительным возвращает продавца и покупателя на исходные позиции. То есть, последний теряет право на жилье и должен получить потраченные средства. Но при этом сроки их возвращения закон не устанавливает. Банк теряет залог и вместе со своим клиентом несет убытки. Причем, даже в случае, когда квартира многократно перепродавалась уже после привлечения маткапитала, аннулируются все существующие сделки. 

Все это значительно усложняет продажу. Кроме того, если в недвижимости выделены детские доли, усложняется и взыскание долга по кредиту, если он появится. Банк не имеет права требовать выселения недобросовестных плательщиков, поэтому ипотеку под такие покупки не выдает. Сделка может состояться только в том случае, если покупатель располагает собственными средствами для оплаты недвижимости. 

Как продать недвижимость при разводе

После развода совместно нажитое имущество обычно делится. Недвижимость чаще всего продают. Надо понимать, что в данном случае собственность долевая. Поэтому требуется получить согласие у каждого из совершеннолетних долевых собственников и заверить его у нотариуса. Для несовершеннолетних собственников понадобится разрешение от органов попечительства. Порядок его получения и все нюансы вопроса мы описали выше. Скорее всего, опека даст согласие на выкуп доли одного из супругов другим, если с ним остаются жить дети. Тогда они останутся в прежних условиях, их интересы не пострадают. Продажа с последующим разделом средств обычно приводит к ухудшению условий проживания детей, поскольку средства на приобретение нового жилья составляют только часть от полученных за старое. Органы попечительства это не устраивает. Чтобы все-таки получить их согласие, выделяют детям равноценные доли в квартирах либо домах ближайших родственников. 

Мы выяснили, что есть законные варианты, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. Но надо помнить, что использование целевой господдержки строго отлеживается государством. Если окажется, что требования и правила не соблюдены, у недобросовестного получателя появятся серьезные проблемы.