Перепланировка-2023: запреты, порядок согласования и наказание за нарушения

Перенести кухню в спальню, радиатор отопления — на балкон, снести стену между гостиной и кухней. За эти действия в 2023 году можно получить штраф или даже лишиться квартиры. Узнайте, что разрешено и запрещено делать при ремонте по закону.

В арендованной квартире не сделаешь серьезный ремонт без согласия хозяев. А в своей можно развернуться? К сожалению, нет. Даже купленное жилье нельзя переустроить без согласования с государственными органами. Узнайте, на какую перепланировку в 2023 году нужно получать разрешение и что грозит, если не сделать этого. 

Все о разрешенной и незаконной перепланировке в 2023-м 

    — —  

Что нужно согласовать?  

Без разрешения от госорганов можно менять то, что не отражено в плане БТИ: 

• материалы отделки пола, стен, потолка; 
• рамы в окнах и дверные коробки; 
• место установки бытовой техники — кроме плиты; 
• трубы и электропроводку; 
• расположение светильников. 

Получать разрешение придется, если вы решите: 

• поменять расположение межкомнатных стен, убрать одни или добавить другие;
• сузить, расширить, убрать или перенести дверные проемы; 
• расширить, уменьшить или перенести в другие места мокрые зоны (кухню и ванную); 
• сделать проем в стене, которая удерживает перекрытия; 
• отказаться от газа и поставить электрическую плиту; 
• присоединить лоджию к соседней комнате. 

Перечисленные выше работы можно проводить только при соблюдении ряда условий. Переустройство квартир регламентируют Жилищный кодекс, строительные нормы и правила, некоторые региональные законодательные акты. Не соответствующую им перепланировку никогда не согласуют. Так, нельзя получить разрешение: 

• на снос стены между гостиной и газифицированной кухней; 
• удаление порожка на лоджии или в санузле; 
• перенос мокрых зон в комнату, находящуюся над спальней, гостиной или детской соседей; 
• устройство водяного теплого пола в многоквартирном доме; 
• удаление или уменьшение вентканалов; 
• вынос батарей отопления на балкон. 

Строго запрещено трогать несущие стены без предварительной оценки прочности здания. От такой перепланировки оно может просто рухнуть. 

Штрафы в 2023 году за перепланировку квартиры без разрешения

Размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры в 2023 году — до 2 500 рублей для физических лиц. Эту сумму платят собственники-нарушители во всех регионах — от Калининграда до Камчатки. Она прописана в Кодексе об административных правонарушениях. 

Собственнику придется заплатить штраф в двух случаях: 

• на его незаконную перепланировку пожаловались соседи, управляющая компания, газовая служба — придется платить за нарушение закона, а также приводить квартиру в исходное состояние или тратить деньги на согласование проведенных работ; 
• он хочет узаконить самовольно проведенные работы — вместе с проектом и заключением о соблюдении норм безопасности придется подать в жилинспекцию квитанцию об оплате штрафа. 

Если работы уже проведены, но разрешение не получено, можно подать на согласование только проект. А через некоторое время пригласить проверяющих оценить результат. Но лучше сразу делать все по закону и сначала получать разрешение, а потом начинать ремонт. 

У жителей Москвы есть шанс в 2023-м узаконить перепланировку без штрафа. До 1 января 2024 года в столице действует «амнистия» для собственников квартир. Они могут запрашивать согласование уже проведенных работ без риска получить наказание. Но это не означает, что Мосжилинспекция согласует снос несущих стен или вентканалов. Опасные изменения потребуют устранить. Если владелец не согласится, его ждет гораздо больше, чем штраф. 

Если дело дойдет до суда, можно ожидать: 

• наказания за неисполнение судебного решения — собственнику, который отказывается привести квартиру в исходное состояние, грозит штраф до 50 000 рублей или обязательные работы; 
• запрета на выезд за границу — пока человек не исполнит судебное решение, не сможет отдыхать, лечиться, учиться за рубежом; 
• выселения и продажи жилья на аукционе — вырученные средства пойдут на устранение незаконной перепланировки и ее последствий, а остаток отдадут владельцу; 
• ограничения свободы до 3 лет — в уголовном кодексе предусмотрено наказание за строительные работы, повлекшие крупный имущественный ущерб или причинившие вред жизни и здоровью людей. 

Как узаконить перепланировку квартиры в 2023 году? 

Если штрафы за незаконную перепланировку квартиры в 2023-м году для всех регионов одинаковые, то порядок и сроки согласования в разных областях могут отличаться. Найти сроки и название учреждения, куда следует подавать документы, можно на сайте Госуслуг. За консультацией также можно обратиться в МФЦ или аналог, если в вашем городе он есть. Специалисты расскажут, какие бумаги нужно собрать и как долго ждать ответа.

Обычно перепланировку согласуют в течение 45 дней. Но сроки могут увеличиться из-за неправильного оформления проектов, опечаток или других ошибок в документах. В таких случаях их возвращают заявителю, а после исправления 45 дней начинают течь заново. 

Перечень необходимых документов следующий. 

• Подтверждение права собственности на жилье — оригинал, в письменной форме. Если у недвижимости несколько владельцев — письменное разрешение каждого из них на проведение работ. 
• Первоначальный план помещений. Его можно заказать в БТИ. В Москве его прикладывать не нужно: жилинспекция обязана самостоятельно запросить его. Но начинать ремонт без этой бумаги опасно, особенно если дом старый и вы не первый владелец квартиры. Можно обнаружить, что даже текущая планировка очень отличается от исходной. А все изменения в плане БТИ требуют согласования. 
• Проект изменений. Выглядит как копия плана БТИ, на которой отмечены снесенные и установленные перегородки, перенесенная сантехника и дверные проемы. При манипуляциях с несущими стенами проект должен выполнять архитектор, имеющий членство в СРО. При небольших изменениях — сносе ненесущих перегородок в жилых комнатах, переносе раковины на место унитаза, достаточно эскизного плана, который можно нарисовать самостоятельно. Но лучше обращаться за помощью к специалистам. Они знают, как правильно отобразить в проекте внесенные изменения. 
• Заключение о безопасности проводимых работ. Обязательно при манипуляциях с несущими стенами. В Москве его должен готовить автор проекта дома или утвержденный экспертный центр. 
• Разрешение на перенос газового оборудования, отключение газа в доме. Его выдает муниципальная газовая служба. 
• Разрешение от управляющей компании. По закону в 2023-м перепланировка квартиры не требует согласования с управляющей компанией. Но есть исключение. Нужно получить разрешение УК (а также других собственников в МКД) на манипуляции с общедомовым имуществом. К нему относятся стояки отопления и водоснабжения, вводные автоматы, вентканалы и фановые трубы, а также подвалы, чердаки, лестничные клетки. В Москве жилинспекция также может запрашивать одобрение УК при замене газовой плиты на электрическую. Необходимо показать, что выделенных на дом мощностей достаточно для этого. 
• Справка от банка и страховой компании. Нужна людям, переоборудующим ипотечное жилье. Если банк узнает о несогласованной перепланировке, может потребовать досрочной выплаты ипотеки или даже отнять квартиру. А страховая — отказать в возмещении ущерба. 
• Разрешение от Департамента культуры. Перед началом ремонта проверьте, не входит ли ваш дом в перечень объектов культурного и исторического наследия. Если он признан памятником архитектуры, все работы придется согласовывать еще и с Департаментом культуры. Владельцы квартир в новостройках этот пункт могут пропустить. 

Два пути согласования

У владельца квартиры, который хочет полностью поменять планировку, есть два варианта согласования. 

Предварительный 

Нужно подать в жилинспекцию новый проект с внесенными изменениями. Дождаться положительного ответа. Выполнить ремонт и пригласить проверяющих из жилищной инспекции. Они выдадут акт о соответствии проведенных работ проекту. Документы нужно отнести в БТИ, чтобы там нарисовали новый план квартиры. На этом процедура заканчивается. 

Чтобы проверяющий с первого раза согласовал перепланировку, нужно правильно оформлять все документы во время ремонта. Не все работы можно увидеть за финишной отделкой. Так, при объединении или расширении санузлов обязательна дополнительная гидроизоляция пола. Мосжилинспекция требует подтверждать ее наличие актом о скрытых работах. Его подписывают заказчик, исполнитель и автор нового проекта. В документе должны быть указаны материалы, которые использовались для проведения работ, толщина их слоя. 

Акт о скрытых работах также необходим при усилении проема в несущей стене. Для этого в него закладывают металлические опоры, которые затем закрывают финишной отделкой. Заниматься этим может только строительная организация, являющаяся членом СРО. В акте она должна быть указана исполнителем. 

После внесения изменений 

Очень рискованный способ. Если новый проект не согласуют, придется разрушать дорогой ремонт и делать все «как было». И заплатить штраф за самовольное переустройство. А жилищная инспекция может отказать даже в относительно безопасных и разрешенных действиях. Например, вы решили расширить санузел на площадь коридора. Но не знаете, что ваш сосед снизу уже согласовал вынос кухни в тот же кусок коридора. Ваш санузел встанет над его кухней — а это запрещено. Жилинспекция будет на стороне соседа, который первым подал заявление. Так что разрешение выгоднее получать заранее. 

Сколько придется заплатить за оформление документов? 

Стоимость во многом зависит от региона и «опасности» изменений.

• Самые простые и недорогие — не затрагивающее мокрые зоны, несущие стены и газовое оборудование. В этом случае расходы включают оплату плана БТИ, если он есть, или инвентаризации квартиры, если его нет или он был сделан больше 5 лет назад. Внесенные изменения на плане можно нарисовать лично или запросить такую услугу у проектной организации. Расценки в Москве начинаются от 5 тысяч рублей. 
• За перенос или отключение газового оборудования придется дополнительно платить газовой службе. Самостоятельно проводить такие работы нельзя. Стоимость начинается от 1,5-2 тысяч рублей. 
• При замене газовой плиты электрической, колонки — бойлером, выделенной на квартиру мощности электричества может не хватить. У энергосбытовой компании можно запросить дополнительные киловатты. Примерные расходы на оформление запроса — от 20 000 рублей, так как нужно готовить профессиональный проект. 
• При манипуляциях с несущими стенами нужно обращаться к проектировщикам и строителям, являющимся членами СРО. Только за согласование в Москве придется отдать от 120 000 рублей. И сами работы очень дорогие. 

Перепланировка — это дорого, долго и сложно. Хорошо подумайте, нужна ли вам она. А если все-таки решитесь, делайте все по закону.